真正的救市，不是为楼市出各种利好政策，而是在经济层面，让老百姓(603883)有就业预期、有收入预期，直到老百姓敢于背贷款，地产行业自然也就回暖了。

来源 | 地产八卦哥 陈庆

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(资料图)

大家好，我是地产八卦哥陈庆。

最近一个月，地产股蹦跶得很是欢快，隔一断时间就集体冲高一下。

这里面的逻辑，就在于大家认为，未来几个月，上面可能出“救市大招”：全面放开二线购房限制，一线城市降二套房首付。

楼市强心针还得打？对此，各路大V争论得很激烈。

支持打（强心针）的，以樱桃为代表，她认为“楼市已经到了低位、跌不下去。楼市必须救，不救消费起不来。最快七月，如果七月不出台政策，最迟九月应该也会出来了。”

不支持打的，以大土豆为代表，他认为“目前目前楼市正处于下跌周期的初始阶段，远没有到底。现在取消限购，就是取掉遮羞布。”

两种观点，两个视野，你信谁？

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事实上，救与不救，官方已经表态。

救的代表，主要是以青岛、西安为代表的二线城市，例如青岛提出降低二套房首付，西安全面推行二手房带押过户......

坦白说，这些二线城市，以及广大的三四五六线城市，倒是想救市，但根本没有那个能力。

如今二线的限购政策，已是纸糊的窗户纸，形同虚设、一捅就破。继续加码新政，也只是挽救楼市信心的表态而已。

一些三四线城市就更不用说了，这些地方想救楼市，压根就没有任何牌可以打。

而当楼市救不起来、土地卖不出去，哪怕降价也卖不出去，这些城市，就不得不找其他手段创收。

例如，把整个城市的停车位，打包出来收天价停车费。

▲路边停车，一天收费上百元！南宁拿出5项整改措施：每日最高50元！

再比如，事业单位食堂、旅游景点经营权、火葬场、骨灰盒、公墓甚至公路沿途风景等“城市经营性业务”，统统拿出来卖。

▲楼市下跌，佛祖被卖了？四川乐山风景区将未来30年的经营权整体转让，底价17个亿。

▲云南德钦梅里雪山，沿途国道居然一夜之间多出了一堵围墙，想看雪山就必须交费20元进景区买门票。

▲除此以外，为了多方面创收，罚款也多了起来。

▲各省最近4年（2019年-2022年）“罚没收入占比”的平均值（制图：财经十一人）

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能够救市却不救的代表，则是北京、上海、深圳这样的一线城市。

例如北京，吹风吹了小半年的房山新政，迟迟未出来；深圳，虽然银行那边的二手房价格线已经变更，但明面上的挂牌价仍然是官方指导价。

是这些城市的楼市很火吗？非也。北京6月二手房成交量刚破万，很多新房已经暗地下调销售价格；深圳房价更惨，几千万人的城市，每月二手房成交量两三千深圳一两千套.....但即便交易行情这么差，北深就是不救市。

那是什么原因？我个人是这么觉得的：

（1）对于一线城市，人口疏解、产业升级是大背景。

显然，一线城市资源（教育、医疗、人文等）是有限的，为了把有限的城市资源发挥最大效用，创造最多的GDP，一线城市恨不得“全民精英”。

于是乎，低端人口、产业疏解成了最好的解决方案。在这种方案的加持下，一线城市几乎不可能放开落户限制和购房限购。

（2）不救市最大的原因是，在房价稳定控制的情况下，北上深的土地根本不愁卖不出去。

今年北京上半年土拍卖了712亿，不少外地房企也过来抢地，如此火热的土拍行情，预示着一线城市的土储和库存，相比二三线，仍然是全国楼市最值得青睐和保值的资产。

没有压力就没有动力，更何况北上深的土地财政依赖度是全国最低的。在北上深的土地不愁卖的情况下，这些城市是没有动力出“大招”的。即使是真正降了不少的深圳，其二手房指导价是官方指定的，与房价有传导的土地价格控制也是官方操作，哪怕土地价格降了也是官方预期之内。

所以从这方面看，北上深并没有动力去“救市”，更遑论拿自身，去带全国楼市了。

（3）一线城市有很多底牌，但二线城市几乎没有底牌。

如今的一线城市，例如北京，只需要在改善层面，对二套需求稍微放松一点首付就能起效。但二线城市，现在能放开的基本都放开了。

因此，期望一线城市“放大招”带动二三线城市，能带起来，固然很好，但如果没带起来呢？一线城市随意“放大招”，只会炒高自己的房价，更违背了房住不炒的初衷。

由此，一线城市不救市，本质是一线城市和二线城市掌控楼市的能力差距过大。能救市的一线城市不愿救，不能救市的二线城市没能力救。

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最后几个问题，为什么要救市？救楼市的目的是什么？

救被套牢的炒房者？不可能。既然是炒房，那就应该“生死有命、富贵在天。”

那是为了卖地？没错，二三四线的土地是不好卖了。但老实说，卖地本来就不是长久之计，二三四线的盆子只有这么大，年年都要卖那么多地，也要考虑人口、产业和经济有没有那么多需求。

从这方面说，现在二三四线地不好卖，根本原因就是过去地卖得太多。面对人口流出和经济滑坡的双重绞杀，这不是简单的“救市”所能解决的。现在二三四线的土地不好卖，只是天道轮回，还债而已。

那是为了经济？房地产虽然是经济之母，但房地产行业（包括房价）已经没什么拉升空间了。前几轮房地产还在“行业上升周期”，目前2023年房地产已经越来越饱和甚至过剩，2021年18万亿已是行业峰值。

▲勉力?维持高房价的体面，使房价不至于大幅下跌崩盘，已经是当前政策的极限了。

在这样的情况下，还要谈救市拉房价，可以算是异想天开。

当然，尽管我也认同，下一步出台经济刺激政策是大概率事件，但刺激经济，绝对不代表刺激楼市，更不会认为，刺激楼市可以刺激经济。

事实上，当前老百姓收入与收入预期已经大不一样。3年疫情消耗了太多收入，这与前几轮老百姓就业和收入预期有天壤之别！

房地产作为一个“信心行业”，其中最重要的信心，就是老百姓有钱还贷的信心。

因此，真正的救市，不是为楼市出各种利好政策，而是能够在经济政策层面，让老百姓有就业预期、有收入预期，直到老百姓敢于背贷款，地产行业自然也就回暖了。

而这，也许才是房地产未来的真正出路吧！

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